Η Ελλάδα εξακολουθεί να συγκαταλέγεται στις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη και διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών ανά κάτοικο.
Ωστόσο, η εύρεση ενός προσιτού σπιτιού, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, εξελίσσεται σε ολοένα δυσκολότερη υπόθεση. Αυτή είναι η βασική διαπίστωση της νέας ειδικής έκθεσης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), η οποία επιχειρεί να εξηγήσει γιατί η στεγαστική κρίση επιδεινώνεται, παρά το γεγονός ότι η χώρα δεν αντιμετωπίζει έλλειψη κατοικιών σε απόλυτους αριθμούς.
Σύμφωνα με την ανάλυση του Ταμείου, το πρόβλημα δεν είναι ότι λείπουν τα σπίτια, αλλά ότι μεγάλο μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο στην αγορά, ενώ όσα προσφέρονται πωλούνται ή ενοικιάζονται σε τιμές που υπερβαίνουν τις οικονομικές δυνατότητες μεγάλου μέρους των ελληνικών νοικοκυριών. Η εικόνα αυτή ενισχύεται από την αυξημένη ζήτηση, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές, τη βραδεία ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και το ιδιαίτερα γερασμένο κτιριακό απόθεμα της χώρας.
Οι τιμές ανεβαίνουν πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα
Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα
εισοδήματα των νοικοκυριών έχει διευρυνθεί σημαντικά την τελευταία δεκαετία.
Από το 2016 μέχρι σήμερα οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά
περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 47%. Η μεγαλύτερη
άνοδος σημειώθηκε μετά την πανδημία, καθώς από τα τέλη του 2020 οι τιμές έχουν
ενισχυθεί κατά περίπου 61%.
Παρότι το ΔΝΤ εκτιμά ότι η ελληνική αγορά δεν εμφανίζει
ακόμη χαρακτηριστικά έντονης υπερτίμησης, υπολογίζοντας την απόκλιση των τιμών
κοντά στο 10%, επισημαίνει ότι για τα ελληνικά νοικοκυριά η κατοικία έχει
καταστεί αισθητά λιγότερο προσιτή.
Η αγορά κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολη
Η έκθεση σημειώνει ότι το υψηλό κόστος αγοράς δεν είναι ο
μοναδικός παράγοντας που δυσκολεύει την απόκτηση κατοικίας. Η άνοδος των
επιτοκίων, σε συνδυασμό με τα χαμηλά επίπεδα αποταμίευσης των νοικοκυριών,
καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την πρόσβαση σε στεγαστικό δανεισμό.
Όπως υπολογίζει το ΔΝΤ, ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό
υπολείπεται κατά 7% έως 17% του απαιτούμενου εισοδήματος για να εξασφαλίσει
στεγαστικό δάνειο, ανάλογα με τους όρους χρηματοδότησης. Ακόμη όμως και όταν
πληρούνται τα εισοδηματικά κριτήρια, η συγκέντρωση της προκαταβολής αποτελεί
σχεδόν απαγορευτικό εμπόδιο. Με αποταμίευση ίση με το 10% του ετήσιου
εισοδήματος, απαιτούνται περίπου 24 χρόνια για να συγκεντρωθεί προκαταβολή 30%
της αξίας ενός ακινήτου ή περίπου 14 χρόνια για προκαταβολή 20%.
Τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται
Οι πιέσεις δεν περιορίζονται στην αγορά κατοικίας, αλλά
επεκτείνονται και στις μισθώσεις. Σύμφωνα με την έκθεση, ο πληθωρισμός των
ενοικίων διαμορφώθηκε στο 10% το 2025, ενώ οι ζητούμενες τιμές που εμφανίζονται
στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες καταγράφουν ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις, κυρίως
στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.
Το αποτέλεσμα είναι ότι το στεγαστικό κόστος απορροφά πλέον
σημαντικό μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού. Η διάμεση δαπάνη για κατοικία
υπερβαίνει πλέον το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ περίπου τέσσερα
στα δέκα νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% των εισοδημάτων τους για
στεγαστικές ανάγκες. Ένα ακόμη 20% βρίσκεται οριακά κάτω από αυτό το όριο,
γεγονός που τα καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτα σε οποιαδήποτε αύξηση επιτοκίων ή
μείωση εισοδήματος.
Η πίεση αυτή έχει ήδη κοινωνικές συνέπειες, καθώς
περισσότεροι νέοι παραμένουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στο πατρικό τους
σπίτι, αυξάνονται τα φαινόμενα συγκατοίκησης και υπερπληθυσμού στις κατοικίες,
ενώ καταγράφονται και περισσότερες δυσκολίες στην εξυπηρέτηση στεγαστικών
υποχρεώσεων.
Χιλιάδες κατοικίες μένουν εκτός αγοράς
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά συμπεράσματα της έκθεσης είναι
ότι μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά αναξιοποίητο.
Περίπου το 35% των κατοικιών της χώρας δεν χρησιμοποιείται
ως κύρια κατοικία, ενώ σχεδόν το ένα τρίτο αυτών των ακινήτων –δηλαδή περίπου
το 12% έως 13% του συνολικού αποθέματος– παραμένει κενό.
Πρόκειται κυρίως για παλαιά ακίνητα που χρειάζονται
εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Η αξιοποίησή τους
δυσχεραίνεται από το υψηλό κόστος επισκευών, τις πολυϊδιοκτησίες, τα
πολεοδομικά προβλήματα και τις νομικές εκκρεμότητες, ενώ σημαντικός αριθμός
κατοικιών εξακολουθεί να βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια του Δημοσίου, των τραπεζών
και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων.
Η προσφορά δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση
Το ΔΝΤ επισημαίνει ότι ακόμη και οι κατοικίες που βρίσκονται
σήμερα στην αγορά απευθύνονται συχνά σε αγοραστές με πολύ υψηλότερες
οικονομικές δυνατότητες.
Περισσότερο από το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς
πώληση μέσω αγγελιών κοστολογούνται πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ περίπου μία στις
τρεις ξεπερνά τις 280.000 ευρώ. Αντίστοιχα, το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο
ανέρχεται περίπου στα 575 ευρώ σε πανελλαδικό επίπεδο, ενώ στην Αττική
διαμορφώνεται στα 785 ευρώ τον μήνα.
Ο ρόλος των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στην ταχεία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.Οι καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 240% μεταξύ 2017 και 2024, ξεπερνώντας τις 230.000. Το ΔΝΤ επισημαίνει ότι οι πλατφόρμες τύπου Airbnb δεν αποτελούν τη μοναδική αιτία της στεγαστικής κρίσης, ωστόσο έχουν περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και έχουν ενισχύσει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, ο Πειραιάς και αρκετά νησιά.
Οι έξι προτάσεις του ΔΝΤ
Το Ταμείο θεωρεί ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού
προβλήματος δεν μπορεί να στηριχθεί αποκλειστικά σε επιδοτήσεις που αυξάνουν τη
ζήτηση, καθώς υπάρχει κίνδυνος να οδηγήσουν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών.
Αντίθετα, εισηγείται πολιτικές που θα αυξήσουν την
πραγματική προσφορά κατοικιών. Μεταξύ άλλων προτείνει την επέκταση των
προγραμμάτων ανακαίνισης, τη δημιουργία αντικινήτρων για τη διατήρηση κενών
κατοικιών, την επίλυση των ζητημάτων πολυϊδιοκτησίας και πολεοδομικών
εκκρεμοτήτων, την ταχύτερη αξιοποίηση ακινήτων που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια
τραπεζών, servicers και του Δημοσίου, την αξιολόγηση των περιορισμών στις
βραχυχρόνιες μισθώσεις και την ανάπτυξη περισσότερης κοινωνικής και προσιτής
κατοικίας μέσω συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Παράλληλα, ζητά τη μείωση της γραφειοκρατίας στις
αδειοδοτήσεις νέων οικοδομών και υπογραμμίζει ότι κάθε μέτρο ενίσχυσης της
ζήτησης θα πρέπει να είναι αυστηρά στοχευμένο, ώστε να μη μετατρέπεται σε νέο
παράγοντα ανόδου των τιμών.
