Πλήρης οδηγός από την ΠΟΜΙΔΑ για τη νέα διαδικασία απόδοσης μισθίου, με τα βήματα που «ξεκλειδώνουν» την επιστροφή του ακινήτου.
Σε εφαρμογή τέθηκε από την Παρασκευή 1/5 το νέο πλαίσιο για τις «εξώσεις εξπρές», που δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προχωρούν ταχύτερα σε διαδικασίες απομάκρυνσης ενοικιαστών, αλλά και στην έκδοση διαταγής για την είσπραξη οφειλόμενων ακόμη και μετά τη λήξη μιας μίσθωσης, είτε ήταν ορισμένου είτε αορίστου χρόνου, σύμφωνα με τον Ν. 5221/2025.
Με τις νέες ρυθμίσεις επιχειρείται να επιτευχθεί ισορροπία ανάμεσα στα δικαιώματα ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Από τη μία πλευρά, οι ιδιοκτήτες αποκτούν σαφές και πιο σύντομο χρονικό πλαίσιο για να επανακτήσουν τη χρήση των ακινήτων τους.
Από την άλλη, οι ενοικιαστές διασφαλίζουν εκ του νόμου μια αυτόματη περίοδο έξι μηνών για τη μεταστέγασή τους, χωρίς επιπλέον κόστος, με δυνατότητα δικαστικής παράτασης εφόσον συντρέχουν συγκεκριμένοι λόγοι.
Το νέο σύστημα αποσκοπεί και στη μείωση του φόρτου εργασίας των δικαστηρίων, περιορίζοντας την ενασχόληση με υποθέσεις πιο απλής φύσης, ενώ ενισχύει τη συνέπεια στις μισθωτικές σχέσεις και την τήρηση των συμφωνιών.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις, πρόκειται για μία ρύθμιση που μπορεί να λειτουργήσει ως κίνητρο για περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη μακροχρόνια μίσθωση, συμβάλλοντας στην αύξηση της προσφοράς και στην εξισορρόπηση της αγοράς κατοικίας.
Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, εξακολουθεί να ισχύει και η κλασική διαδικασία προσφυγής στο αρμόδιο Πρωτοδικείο για την απόδοση μισθίου, είτε λόγω μη καταβολής ενοικίων είτε λόγω λήξης της σύμβασης.
Όμως, η συγκεκριμένη διαδικασία παραμένει χρονοβόρα, καθώς συνεπάγεται ορισμό δικασίμου μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα, πιθανές αναβολές και πλήρη ακροαματική διαδικασία.
Τέλος, η δικαστική οδός παραμένει απαραίτητη σε περιπτώσεις όπου η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο συμφωνητικό ή με ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ που έχει αποδεχθεί ο ενοικιαστής.
ΠΟΜΙΔΑ: Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας διαταγής είσπραξης ενοικίου
- Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση τέτοιων υποθέσεών τους, και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους, όπως έχει δημιουργηθεί σε πολλούς η πεπλανημένη αυτή εντύπωση, δεδομένου ότι αυτοί ορίζονται απρόσωπα με αλφαβητική σειρά από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων της χώρας και εκ του νόμου δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή, όταν στην ίδια υπόθεση έχουν εμπλακεί με οποιονδήποτε τρόπο και ως δικηγόροι.
- Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης οι δικηγόροι έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν και τη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί περιορίζεται η δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης της όλης διαδικασίας απόδοσης μισθίων ακινήτων.
- Οι νόμιμες προθεσμίες για την περίπτωση της μη πληρωμής ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια διαδικασίας περί τους 3 μήνες, που προσαυξάνονται ανάλογα σε περίπτωση παρεμβολής εορτών ή θερινών διακοπών.
- Καθιερώνονται ευρύτατες προθεσμίες για την περίπτωση της απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης: 3μηνη προθεσμία εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, άνευ υπολογισμού εορτών, διακοπών κλπ, ώστε οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο να οργανώσουν απρόσκοπτα την μεταστέγασή τους.
- Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια ακριβώς διαδικασία που ακολουθούσαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντάξουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου που θα επιδώσουν με δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής απόδοσης και να καταθέσουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου, που τώρα θα συμπεριλαμβάνει και παράβολο ύψους 300€ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη του φακέλου και υπογραφή της διαταγής.
- Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου τους, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου που έχουν πιστοποιηθεί για έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί θα ακολουθείται η ίδια διαδικασία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα παρέμβασης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικηγόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί το φάκελο της υπόθεσης.
- Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα πρέπει εντός προθεσμίας 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.
- Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδώσει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραλάβει ο δικηγόρος του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίησή του σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων και εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.
- Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, και στις δύο περιπτώσεις θα έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως μπορούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.
- Συμπερασματικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον έξι (6) μήνες στη διάθεσή του για τη μετεγκατάστασή του. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδσε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της παράνομης και αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές του δικηγόρου του και του δικαστικού επιμελητή καθώς και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου, ποσά που συνήθως δεν έχει καμιά δυνατότητα να εισπράξει από τον ενοικιαστή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο…
